Le décret tertiaire bouleverse la gestion énergétique de millions de mètres carrés de bâtiments tertiaires en France : voici comment anticiper et transformer cette contrainte réglementaire en opportunité business.
Depuis octobre 2019, le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose aux propriétaires et exploitants de locaux de plus de 1000 m² une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 20101. Cette obligation réglementaire s'accompagne d'un reporting annuel via la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME, avec des sanctions financières pouvant atteindre 7 500 € par bâtiment pour les personnes morales en cas de non-conformité2.
Au-delà de la simple mise en conformité, ce décret redessine en profondeur la gestion patrimoniale des actifs tertiaires et ouvre des perspectives inédites en matière de valorisation immobilière, d'amélioration du confort des occupants et de réduction des charges d'exploitation. Avec la première échéance de 2030 qui se rapproche dangereusement, les décideurs doivent aujourd'hui arbitrer entre investissements structurants et actions à effet rapide pour combler l'écart entre leurs performances actuelles et les objectifs du décret tertiaire.
Comprendre le décret tertiaire et son périmètre d'application
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire marque un tournant dans la politique énergétique française en ciblant un secteur qui représente plus de 973 millions de m² et plus d'un tiers de la consommation énergétique du bâtiment3.
Qu'est-ce que le dispositif Éco Énergie Tertiaire ?
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire trouve son origine dans l'article 175 de la loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) promulguée fin 2018, qui a posé les fondements d'une transition énergétique ambitieuse pour le parc tertiaire français4. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, publié au Journal officiel et entré en vigueur le 1er octobre 2019, en précise les modalités d'application concrètes5. Cette réglementation s'inscrit dans une stratégie globale de lutte contre le changement climatique et vise à réduire la dépendance énergétique des territoires face à la hausse structurelle des prix des énergies fossiles. L'arrêté technique du 3 mai 2020 est venu compléter ce cadre en spécifiant les obligations de réduction d'énergie et les modalités d'ajustement en fonction des conditions climatiques.
Les bâtiments concernés : seuils et critères d'assujettissement
Le décret tertiaire s'applique selon des critères précis qui déterminent le périmètre d'assujettissement :
- Seuil de surface : tous les bâtiments tertiaires dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m²6
- Bâtiments à usage mixte : les parties à usage tertiaire d'un bâtiment mixte (résidentiel et tertiaire) sont concernées dès lors que la surface tertiaire cumulée atteint ou dépasse 1 000 m²
- Secteurs d'activité : bureaux, enseignement, commerces, hôtellerie, restauration, services, santé, sport, culture, tous les secteurs du tertiaire sont visés7
- Exemptions : les constructions provisoires (durée d'utilisation inférieure à deux ans), les lieux de culte et les activités liées à la défense nationale ou à la sécurité civile ne sont pas soumis à l'obligation8
- Périmètre estimé : environ 68 % du parc tertiaire français est concerné par cette réglementation9
Les acteurs soumis à l'obligation : propriétaires, bailleurs et preneurs
La répartition des responsabilités dans le cadre du décret tertiaire dépend directement de la configuration contractuelle et de l'occupation des locaux. Les propriétaires de bâtiments tertiaires restent les premiers responsables de la déclaration et de l'atteinte des objectifs lorsqu'ils occupent eux-mêmes leurs locaux. Dans les configurations locatives, la responsabilité se partage entre bailleurs et preneurs : le bailleur conserve la maîtrise des travaux structurants (isolation, systèmes de chauffage, ventilation), tandis que le locataire assume l'optimisation des équipements et des usages quotidiens. Cette répartition nécessite une collaboration étroite et une contractualisation précise des engagements de chaque partie pour éviter les blocages dans l'atteinte des objectifs. Les copropriétés tertiaires représentent un cas particulier où la coordination entre les différents propriétaires via le syndic devient déterminante pour mener des actions cohérentes à l'échelle du bâtiment.
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Les objectifs chiffrés et le calendrier réglementaire
Le décret tertiaire fixe un cadre temporel précis avec des jalons intermédiaires qui structurent la trajectoire de réduction énergétique sur trois décennies.
Les trois jalons de réduction : 2030, 2040, 2050
Le calendrier du dispositif Éco Énergie Tertiaire s'articule autour de trois échéances majeures qui imposent une baisse progressive des consommations d'énergie finale. La première échéance de 2030 impose une réduction de 40 % par rapport à une année de référence choisie après 2010, ce qui représente un défi considérable pour les acteurs du secteur qui disposent de moins de cinq ans pour combler l'écart entre leur performance actuelle et cet objectif ambitieux10. Cette première étape nécessite la mise en œuvre rapide d'actions à effet immédiat (optimisation des réglages, LED, sensibilisation) combinées à des investissements structurants dont les bénéfices se concrétiseront avant la fin de la décennie.
L'échéance de 2040 porte l'effort à 50 % de réduction, consolidant les gains obtenus lors de la première phase et imposant la poursuite des travaux de rénovation énergétique profonde. À cet horizon, les solutions techniques les plus performantes (isolation renforcée, systèmes CVC haute performance, énergies renouvelables) doivent être largement déployées. L'objectif final de 2050 fixe la barre à 60 % de réduction, alignant le secteur tertiaire sur les ambitions de neutralité carbone de la France11. Les décrets « valeur absolue I et II », publiés respectivement le 17 janvier 2021 et le 13 avril 2022, sont venus préciser les seuils de consommation maximale par type d'activité, offrant une alternative à la méthode de réduction relative pour certains bâtiments12.
Voici ce qui change concrètement : chaque propriétaire ou exploitant doit dès maintenant établir une trajectoire de réduction personnalisée, identifier les actions prioritaires et prévoir les investissements nécessaires pour franchir successivement ces trois paliers. La plateforme OPERAT, mise en ligne le 1er janvier 2020, permet de suivre année après année les progrès réalisés et d'ajuster la stratégie si nécessaire.
Les deux méthodes de calcul : réduction relative vs valeur absolue
| Méthode | Principe | Cas d'usage recommandé | Avantages/Limites |
|---|---|---|---|
| Réduction relative | Diminution de la consommation d'énergie finale exprimée en pourcentage par rapport à une année de référence postérieure à 2010 (2010, 2011, 2012…) choisie par l'assujetti | Bâtiments existants avec historique de consommation documenté, locaux dont l'activité est stable dans le temps | Avantages : souplesse dans le choix de l'année de référence, adaptation aux spécificités du bâtiment. Limites : nécessite des données historiques fiables, peut être pénalisant si l'année de référence était déjà performante |
| Valeur absolue | Atteinte d'un seuil de consommation maximale exprimé en kWh/m²/an défini par type d'activité (bureaux, commerces, hôtels, enseignement…) | Bâtiments neufs ou récents, locaux ayant subi des transformations majeures, absence de données de référence exploitables | Avantages : objectif clair et comparable entre bâtiments similaires, valorisation des performances déjà élevées. Limites : seuils parfois difficiles à atteindre pour certaines typologies, moins de flexibilité |
Les modalités de modulation des objectifs
Le décret tertiaire prévoit des mécanismes d'ajustement pour tenir compte des contraintes techniques, architecturales ou économiques qui rendraient l'atteinte des objectifs disproportionnée. Les propriétaires ou exploitants peuvent solliciter une modulation de leurs objectifs en constituant un dossier technique justificatif qui démontre l'impossibilité d'atteindre les seuils réglementaires malgré la mise en œuvre de toutes les actions techniquement et économiquement viables. Ce dossier doit être étayé par une étude énergétique approfondie réalisée par un bureau d'études qualifié, chiffrant précisément les gains potentiels de chaque action envisagée et les investissements associés. Les critères de recevabilité sont stricts : contraintes liées au classement du bâtiment (monuments historiques, bâtiments remarquables), coûts manifestement disproportionnés par rapport aux économies générées (temps de retour supérieur à la durée de vie des équipements), ou impossibilités techniques avérées. Cette procédure de modulation ne dispense pas de l'obligation de déclarer annuellement les consommations sur OPERAT et de mettre en œuvre toutes les actions réalisables pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Les impacts concrets sur la gestion énergétique des locaux
Le décret tertiaire transforme radicalement les pratiques de gestion patrimoniale en imposant une approche proactive de la performance énergétique.
Évaluer l'écart entre performance actuelle et objectifs 2030
Pour mesurer précisément le chemin à parcourir avant l'échéance de 2030, voici la méthodologie recommandée :
- Collecte des données historiques : rassembler les factures énergétiques (électricité, gaz, fioul, réseaux de chaleur) des années 2010 à aujourd'hui pour identifier l'année de référence la plus représentative et calculer la consommation d'énergie finale exprimée en kWh
- Normalisation des consommations : corriger les données brutes en tenant compte des variations climatiques (degrés-jours unifiés), des évolutions de surface et des changements d'usage pour obtenir une base de comparaison fiable
- Calcul de l'objectif 2030 : appliquer la réduction de 40 % à la consommation de l'année de référence pour déterminer le seuil cible à atteindre d'ici 2030 4. Évaluation de la consommation actuelle : consolider les données de l'année en cours ou de l'année précédente pour établir le point de départ de la trajectoire de réduction
- Quantification de l'écart : calculer la différence entre la consommation actuelle et l'objectif 2030, exprimée en kWh et en pourcentage, pour identifier l'ampleur des efforts à fournir
- Comparaison aux références sectorielles : confronter les performances du bâtiment aux consommations moyennes du secteur (disponibles sur OPERAT ou auprès de l'ADEME) pour situer le niveau d'efficacité énergétique et identifier les marges de progrès
Les défis spécifiques selon le type de bâtiment tertiaire
| Type | Consommation moyenne | Principaux postes énergivores | Contraintes spécifiques |
|---|---|---|---|
| Bureaux | 200-250 kWh/m²/an | Chauffage (40-50%), climatisation (20-25%), éclairage (15-20%), équipements informatiques (10-15%) | Densité d'occupation variable, exigences de confort élevées, renouvellement fréquent des équipements IT, gestion des zones inoccupées |
| Commerces | 300-400 kWh/m²/an | Éclairage (30-40%), climatisation/chauffage (25-35%), froid commercial (20-30%), ventilation (10-15%) | Horaires d'ouverture étendus, besoins de visibilité (vitrines éclairées), installations frigorifiques importantes, flux clients imprévisibles |
| Hôtels | 250-350 kWh/m²/an | Eau chaude sanitaire (30-40%), chauffage/climatisation (30-40%), éclairage (15-20%), restauration (10-15%) | Occupation variable selon saisons, exigences de confort 24h/24, blanchisserie énergivore, multiplicité des points de consommation |
| Enseignement | 150-200 kWh/m²/an | Chauffage (50-60%), ventilation (15-20%), éclairage (15-20%), équipements spécialisés (5-10%) | Occupation intermittente (vacances scolaires), bâtiments souvent anciens et mal isolés, contraintes budgétaires fortes, copropriétés complexes |
De la conformité réglementaire à la performance énergétique
Au-delà de la simple obligation légale, le décret tertiaire ouvre des perspectives stratégiques pour les propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires. La réduction des consommations énergétiques se traduit mécaniquement par une baisse des charges d'exploitation, améliorant directement la rentabilité des actifs immobiliers et la compétitivité des entreprises occupantes. Cette amélioration de la performance énergétique devient un argument commercial puissant dans un marché locatif où les locataires sont de plus en plus sensibles aux coûts d'usage et à leur empreinte environnementale. Les bâtiments affichant de bonnes performances énergétiques bénéficient d'une valorisation patrimoniale accrue (la fameuse « valeur verte ») et d'une attractivité locative supérieure, avec des taux de vacance plus faibles et des loyers mieux soutenus. L'amélioration du confort thermique et de la qualité de l'air intérieur contribue également à la satisfaction et à la productivité des occupants, réduisant l'absentéisme et favorisant la fidélisation des équipes. Les entreprises qui anticipent les exigences du décret se positionnent favorablement face aux futures réglementations environnementales et renforcent leur image de marque auprès de leurs parties prenantes (clients, investisseurs, collaborateurs) de plus en plus attentives aux enjeux climatiques.
Les leviers d'action pour atteindre les objectifs
Face aux objectifs du décret tertiaire, les gestionnaires de patrimoine doivent arbitrer entre de multiples solutions techniques en fonction de leur efficacité et de leur coût.
Hiérarchiser les solutions par ratio coût/efficacité
Pour optimiser les investissements énergétiques, il convient de positionner chaque solution selon deux axes : le niveau d'investissement initial requis et le potentiel d'économies d'énergie généré. Les solutions à faible coût et fort gain constituent naturellement les priorités d'intervention, permettant d'obtenir rapidement des résultats tangibles avec un retour sur investissement inférieur à trois ans. Dans cette catégorie figurent l'optimisation des réglages des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), le remplacement des éclairages conventionnels par des LED, l'installation de détecteurs de présence et la mise en place de programmes de sensibilisation des occupants. Ces actions peuvent générer entre 10 % et 25 % d'économies d'énergie pour des investissements de quelques dizaines d'euros par mètre carré.
Les solutions à coût modéré et gain significatif représentent la deuxième vague d'interventions, avec des retours sur investissement compris entre trois et sept ans. On y trouve l'installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB), le remplacement des équipements CVC vétustes par des modèles haute performance, l'isolation des réseaux de distribution et le calorifugeage des tuyauteries. Ces actions permettent d'atteindre 15 % à 30 % d'économies en plus pour des investissements de l'ordre de 50 à 150 € par mètre carré. Les solutions structurantes à fort investissement mais gain maximal concernent principalement les travaux de rénovation lourde : isolation thermique par l'extérieur des façades et des toitures, remplacement complet des systèmes CVC, installation de production d'énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, pompes à chaleur). Ces interventions mobilisent des budgets conséquents (200 à 500 € par mètre carré voire davantage) mais génèrent des économies de 30 % à 60 % et constituent les fondations de la performance énergétique à long terme, avec des retours sur investissement de sept à quinze ans. 💡
Les quick wins : actions immédiates à faible investissement
Pour enclencher rapidement la dynamique de réduction énergétique, plusieurs actions produisent des résultats immédiats :
- Optimisation des plages horaires et températures de consigne : ajuster les horaires de fonctionnement du chauffage et de la climatisation aux périodes d'occupation réelle, réduire la température de chauffage de 20°C à 19°C en hiver et augmenter la consigne de climatisation de 26°C à 27°C en été, avec des économies estimées entre 7 % et 15 %
- Passage à l'éclairage LED : remplacer l'intégralité des tubes fluorescents et lampes halogènes par des LED, divisant par trois à quatre les consommations d'éclairage, soit 5 % à 10 % d'économies globales pour un investissement amorti en deux à trois ans
- Installation de détecteurs de présence et de luminosité : automatiser l'extinction des éclairages dans les zones de passage (couloirs, sanitaires, parkings) et ajuster l'éclairage artificiel en fonction de la lumière naturelle, générant 3 % à 8 % d'économies en plus
- Sensibilisation et formation des occupants : déployer des campagnes de communication sur les écogestes (extinction des écrans, fermeture des fenêtres en période de chauffage, signalement des dysfonctionnements), nommer des référents énergie par étage ou service, avec un potentiel d'économies de 5 % à 12 % selon l'engagement des équipes
Les investissements structurants pour la performance à long terme
L'atteinte des objectifs 2040 et 2050 nécessite des interventions lourdes qui transforment durablement la performance du bâti. L'isolation thermique constitue le socle de toute stratégie de rénovation énergétique : isolation des façades par l'extérieur (ITE) pour supprimer les ponts thermiques, isolation des toitures et planchers bas, remplacement des menuiseries par du double ou triple vitrage performant. Ces travaux réduisent les besoins de chauffage de 30 % à 50 % et améliorent largement le confort d'été en limitant les surchauffes. Le remplacement des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation par des équipements haute performance (chaudières à condensation, pompes à chaleur, ventilation double flux avec récupération de chaleur) permet de diviser par deux à trois les consommations liées au conditionnement d'air. L'intégration d'énergies renouvelables (panneaux solaires photovoltaïques en toiture ou en ombrières de parking, panneaux solaires thermiques pour l'eau chaude sanitaire) contribue à décarboner les consommations résiduelles et peut même générer des revenus via la revente d'électricité. Le décret BACS (Building Automation and Control Systems), qui impose depuis janvier 2025 l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires, s'articule parfaitement avec les exigences du décret tertiaire en fournissant les outils de pilotage et de supervision nécessaires à l'optimisation continue des performances.
La plateforme OPERAT et les obligations déclaratives
La plateforme OPERAT, développée et gérée par l'ADEME, constitue l'outil central de suivi et de contrôle du dispositif Éco Énergie Tertiaire.
Le processus de déclaration annuelle sur OPERAT
flowchart TD
A["Création du compte
sur OPERAT"] --> B["Identification et
renseignement du bâtiment"]
B --> C["Définition des
entités fonctionnelles"]
C --> D["Choix de la méthode
(relative ou absolue)"]
D --> E["Saisie des consommations
énergétiques annuelles"]
E --> F["Vérification et
validation des données"]
F --> G["Génération de
l'attestation annuelle"]
B -.->|Point de vigilance| H["Surfaces exactes
et activités précises"]
C -.->|Point de vigilance| I["Cohérence des
entités fonctionnelles"]
E -.->|Point de vigilance| J["Exhaustivité de toutes
les énergies consommées"]
F -.->|Point de vigilance| K["Correction des anomalies
signalées par la plateforme"]
classDef process fill:#e3f2fd,stroke:#1976d2,color:black,stroke-width:2px;
classDef vigilance fill:#fff3e0,stroke:#f57c00,color:black,stroke-width:2px;
class A,B,C,D,E,F,G process;
class H,I,J,K vigilance;
Les indicateurs à suivre et la notion d'entité fonctionnelle
Le concept d'entité fonctionnelle introduit par le décret tertiaire permet d'affiner l'évaluation de la performance énergétique dans les bâtiments multi-occupants ou à usages mixtes13. Une entité fonctionnelle correspond à une partie de bâtiment dédiée à un usage spécifique, exploitée par un unique acteur, avec des équipements et des systèmes énergétiques propres. Cette granularité facilite la répartition des responsabilités dans les immeubles de bureaux partagés entre plusieurs locataires ou dans les centres commerciaux où chaque enseigne gère ses propres équipements. Les indicateurs suivis sur OPERAT incluent la consommation d'énergie finale totale (tous usages et toutes énergies confondus), les consommations par énergie (électricité, gaz naturel, fioul, réseaux de chaleur ou de froid), l'intensité énergétique exprimée en kWh par mètre carré et par an, et les indicateurs d'intensité d'usage spécifiques à certaines activités (consommation par collaborateur pour les bureaux, par chambre pour l'hôtellerie, par mètre carré de surface de vente pour les commerces). La plateforme génère également un système de notation visuelle (de la feuille grise aux trois feuilles vertes) qui permet de visualiser instantanément le niveau de performance atteint par rapport aux objectifs fixés.
Les sanctions en cas de non-conformité
Le non-respect des obligations imposées par le décret tertiaire expose les contrevenants à des sanctions administratives graduées :
- Défaut de déclaration des données : l'absence de transmission des consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT dans les délais impartis constitue le premier niveau de manquement, sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales14
- Transmission de données incomplètes ou erronées : la fourniture d'informations manifestement inexactes ou l'omission volontaire de certaines consommations expose aux mêmes niveaux d'amendes, avec possibilité de sanctions cumulées en cas de récidive
- Non-atteinte des objectifs sans justification : le franchissement des échéances 2030, 2040 ou 2050 sans avoir atteint les objectifs de réduction ni constitué de dossier technique justifiant une modulation peut entraîner des sanctions renforcées et la publication du nom des entités non conformes sur un registre public
- Procédure de contrôle : les services de l'État (DREAL, DDT) peuvent diligenter des contrôles sur pièces ou sur site pour vérifier la véracité des déclarations, avec mise en demeure préalable avant application des SANCTIONS FINANCIÈRES
Études de cas et retours d'expérience sectoriels
Les premiers retours d'expérience permettent d'illustrer concrètement les trajectoires de mise en conformité et les résultats obtenus dans différentes configurations.
Cas pratique : immeuble de bureaux parisien
Un immeuble de bureaux de 4 500 m² situé dans le 8ème arrondissement de Paris, construit dans les années 1990, affichait en 2019 une consommation de 285 kWh/m²/an (électricité et gaz), soit environ 1 282 500 kWh annuels. Avec un objectif 2030 fixé à 171 kWh/m²/an (réduction de 40 % par rapport à 2010), le propriétaire devait réduire ses consommations de 114 kWh/m²/an. Un diagnostic énergétique approfondi a identifié les principaux gisements d'économies : chauffage surdimensionné et mal régulé (40 % de la consommation), éclairage vétuste (18 %), équipements informatiques en veille permanente (12 %). Le plan d'action déployé entre 2020 et 2024 a combiné des quick wins (LED, détection de présence, optimisation CVC, sensibilisation) pour un investissement de 95 000 € et des travaux structurants (isolation de la toiture, remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur, installation d'une GTB) pour 420 000 €, soit un investissement total de 515 000 €. Les résultats mesurés fin 2024 montrent une consommation ramenée à 178 kWh/m²/an, soit une réduction de 37,5 % qui positionne le bâtiment sur une trajectoire favorable pour atteindre les 40 % en 2030. Les économies annuelles de 482 250 kWh se traduisent par une baisse des charges de 62 000 € par an (tarifs énergétiques 2024), générant un retour sur investissement de 8,3 ans. Le propriétaire a simultanément constaté une amélioration de l'attractivité locative avec un taux de renouvellement des baux de 95 % et des loyers maintenus malgré un marché parisien tendu.
Cas pratique : centre commercial régional
Un centre commercial de 28 000 m² en périphérie lyonnaise, ouvert 72 heures par semaine avec des horaires étendus (9h-21h), cumulait en 2019 une consommation de 412 kWh/m²/an, soit 11 536 000 kWh annuels, dominée par l'éclairage (35 %), la climatisation (28 %) et le froid commercial des moyennes surfaces alimentaires (22 %). Les contraintes spécifiques de ce type d'actif (impératifs de visibilité commerciale, flux clients importants et variables, multiplicité des locataires avec des équipements propres) compliquaient la coordination des actions. Le gestionnaire a mis en place une stratégie en trois volets : remplacement progressif de l'ensemble de l'éclairage par des LED pilotées par une GTB centralisée (investissement de 850 000 €, économies de 15 %), optimisation du système de climatisation avec free-cooling et récupération de chaleur sur les groupes froids (investissement de 620 000 €, économies de 12 %), et contractualisation d'engagements de performance énergétique avec les enseignes locataires pour la gestion de leurs équipements spécifiques (économies de 8 %). Les résultats obtenus après trois ans d'actions montrent une consommation ramenée à 318 kWh/m²/an, soit une réduction de 23 % qui nécessitera des investissements complémentaires (isolation de la toiture, installation de panneaux photovoltaïques) pour atteindre l'objectif de 40 % en 2030. Les économies annuelles de 2 632 000 kWh génèrent une baisse des charges communes de 340 000 € par an, améliorant la compétitivité du centre face à la concurrence et réduisant les appels de charges supportés par les locataires.
Sources
- https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/eco-energie-tertiaire-eet [1] [3] [4] [7] [9]
- https://www.manche.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Amenagement-territoire-energie/Urbanisme/Qualite-de-la-construction/Batiments-tertiaires-le-dispositif-Eco-energie-tertiaire [2] [6] [8] [10] [14]
- https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000038812251 [5] [11]
- https://www.somme.gouv.fr/Actions-de-l-Etat/Habitat-et-construction/Le-batiment/Eco-Energie-Tertiaire-Decret-tertiaire [12] [13]
